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Person in leerer Wohnung bei Wohnungsbesichtigung

Energiecheck: Vermeide diese Fehler bei deiner neuen Wohnung.

Person in leerer Wohnung bei Wohnungsbesichtigung
Neue Wohnung, neues Glück – aber alte Heizung? Genau das sollte dir beim Umzug in dein neues Zuhause nicht passieren, sonst kann die Wohnung schnell zur Kostenfalle werden. Es gibt noch eine Menge anderer Fallstricke in puncto Energie, die du schon bei der Besichtigung beachten kannst. Wie gut ist das Gebäude gedämmt, wurde schon mal saniert und wo liegt die Wohnung innerhalb des Hauses? Wir sagen dir im Energiecheck, warum all das wichtig ist.

von Ludwig. - Lesezeit: 7 Minuten

Die Wohnungssuche raubt dir den letzten Nerv? Kein Wunder, schließlich musst du allerhand beachten und stehst in Konkurrenz zu vielen anderen Wohnungssuchenden. Ist der Run auf die Wohnung noch so groß, vergiss nicht den Blick auf den Energiebedarf.

Im Mittel haben die Kosten für das Wohnen inklusive Energie- und Nebenkosten einen Anteil von 38 % am Haushaltseinkommen, so die Zahlen des Statistischen Bundesamts. Während du deine Stromkosten durch eine bewusste Nutzung der Elektrogeräte senken kannst, sieht das mit den Heizkosten etwas anders aus. Hier kommt es stark auf die Energieeffizienz des Gebäudes und die Lage deiner Wohnung an, wie viel Energie du zum Heizen brauchst. Meist entfällt weit über 80 % des Energiebedarfs von Haushalten auf das Heizen. Ein umfassender Energiecheck der Wohnung vor deinem Umzug rechnet sich wirklich.

Neubau oder unsaniert: Für den Energiebedarf spielt das eine große Rolle.

Wohnungssuche mit Energiecheck.

Die perfekte Wohnung gibt es selten. In der Regel ist es immer eine Abwägungssache mit Kompromissen, die manchmal echt schmerzhaft sind. Wir alle können ein Lied davon singen. Passt die Wohnung, passt’s dafür nicht mit Öffi-Anbindung oder Lage. So ist das halt. Du musst für dich die Kriterien heranziehen, die dir wichtig sind. Weil die Energiekosten gerade zum Heizen immer teurer werden, spiegelt sich die Energieeffizienz des Gebäudes als zunehmend wichtiges Kriterium wider - für Mieter:innen und Immobilienbesitzende.

Gute Energieeffizienz steigert den Immobilienwert.

Wer ein Haus oder Mehrfamilienhaus kaufen möchte, der achtet inzwischen immer mehr auf eine hohe Energieeffizienz. So steigt einerseits der Sanierungsdruck für Immobilienbesitzende; auf der anderen Seite erhöht man mit einer energetischen Sanierung eines Gebäudes – ganz egal ob Einfamilienhaus oder Mehrparteiengebäude – auch deutlich den Immobilienwert.

Wohnimmobilien mit hohem Energieverbrauch werden nach Einschätzung von der Immobilienagentur JLL im Vergleich zu effizienten Immobilien weiter an Wert verlieren. Im dritten Quartal 2023 waren Mehrfamilienhäuser der beiden niedrigsten Effizienzklassen G und H um knapp ein Drittel (28,7 %) günstiger als Gebäude der besten Effizienzklassen A und A+. Wer Mehrfamilienhäuser und Wohnungen der besten Klassen A und A+ zum Verkauf oder zur Miete annonciert, könne demnach mit mehr Geld rechnen.

Wenn's schnell gehen muss, schau dir alle unsere Tipps für den Energiecheck bei der Wohnungssuche im folgenden Video an.

Die Basis: Der Energieausweis.

Wenn du eine Wohnung besichtigst, kannst du vom Vermieter:in die Vorlage des Energieausweises für das Gebäude verlangen. Wer eine Wohnung oder ein Haus neu vermietet, muss laut Gebäudeenergiegesetz einen gültigen und korrekten Energieausweis vorlegen – das gilt auch für Makler:innen. Kommt der oder die potenzielle Vermieter:in dem nicht nach, droht sogar ein saftiges Bußgeld. Übrigens muss dir der Energieausweis bei der Besichtigung in Papierform vorgelegt werden. Ein Smartphone oder Tablet reicht ausdrücklich nicht.

Was steht drin im Energieausweis?

Der Energieausweis sagt dir, wie es um den energetischen Zustand der Wohnung bzw. des Gebäudes steht, also wie hoch der Energiebedarf der Wohnung zum Wärmen ist und zu welcher Energieeffizienzklasse das Haus gehört. Der Ausweis gibt einen Überblick über den zu erwartenden Energiebedarf und darüber, wann zuletzt saniert und was konkret modernisiert wurde. Falls keine Sanierung erfolgt ist, sollte der Energieausweis Empfehlungen zu Modernisierungen bezüglich Dämmung, undichter Fenster und veralteter Technik enthalten.

Kurz gesagt, findest du im Energieausweis alle Infos, um den Energiebedarf zum Heizen der Wohnung einschätzen zu können. Du kannst auch nach der Nebenkostenabrechnung der Vorperiode fragen, um die zu erwartenden Energiekosten besser einschätzen zu können.

Energieausweis auf Laptop mit Kaffee und Brille

Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht.

Gut zu wissen: Es gibt Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht für Vermieter:innen, die im Gebäudeenergiegesetz geregelt sind. Für nahezu alle Wohngebäude ist ein Energieausweis Pflicht, jedoch mit Ausnahme von

  • Gebäuden mit bis zu 50 Quadratmeter Nutzfläche
  • Wohngebäuden, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten im Jahr bestimmt sind (z.B. typische Ferienhäuser/-wohnungen)
  • Kirchen bzw. dem Gottesdienst oder anderen religiösen Zwecken gewidmeten Gebäuden
  • unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden
  • Abrissgebäuden
So liest du den Energieausweis richtig

Die Gebäudehülle.

Das führt uns gleich zum nächsten Punkt. Sieh dir beim Energiecheck das Gebäude und insbesondere die verwendeten Baumaterialien gut an oder erfrage sie. Inzwischen wird bei modernen Wohngebäuden auf einen Mix von recycelten oder Hybridmaterialien gesetzt, um eine größere Energieeffizienz zu erzielen.

Generell gilt: Naturbelassene Materialien sind in der Regel robust und langlebig und verfügen über gute Isoliereigenschaften, die zu einer optimalen Energieeffizienz von Gebäuden beitragen.

Natürlich spielt es auch eine Rolle, wie viele Fenster das Gebäude hat, wie gut ihre Isolation ist, sprich Zweifach- oder Dreifach­verglasung, und wie es generell gedämmt ist.

Ideal ist es natürlich, wenn die Hausfassade mit Pflanzen begrünt ist. Das unterstützt im Sommer die Kühlung des Gebäudes und verhindert extreme Hitzeinseln. Dieser Kühleffekt von begrünten Gebäudefassaden ist sogar wissenschaftlich belegt. Besichtigst du also eine Wohnung oder ein Haus in einem zugebauten Stadtteil, kann sich die Fassaden-Begrünung als äußerst wertvoll erweisen.

Achte auf den Sanierungsstand beim Energiecheck.

Natürlich kann man nicht immer in einen Neubau mit höchster Energieeffizienz ziehen. Eh klar. Die meisten Wohnungen, die du zur Auswahl hast, sind in der Regel Wohnungen in älteren Gebäuden. Hier kannst du auf den Sanierungsstand des Hauses achten und bei der Besichtigung noch einige Fragen stellen, zum Beispiel:

  • Gab es schon eine energetische Sanierung am Gebäude? Wenn ja, wann war die?
  • Was genau wurde saniert oder modernisiert?
  • Wie wird das Gebäude beheizt?
  • Wie alt ist das Heizungssystem?
  • Steht eventuell in den nächsten Jahren (nochmal) eine größere Sanierung an?

All das sind Fragen, die dir helfen, mehr über den Energieeffizienz-Standard des Hauses zu erfahren. So kannst du besser einschätzen, ob das Heizen in deiner potenziellen neuen Wohnung ein Fass ohne Boden wird oder eben nicht. Wie groß die Unterschiede beim Heizenergiebedarf sein können, zeigen diese Zahlen.

Heizenergieverbrauch nach Sanierungsstand.

SanierungsstandHeizenergieverbrauch
Neubau102,1 kWh pro m2 & Jahr
Vollsaniert131,5 kWh pro m2 & Jahr
Teilsaniert162,3 kWh pro m2 & Jahr
Unsaniert170,7 kWh pro m2 & Jahr

Quelle: CO2online

Die Lage der Wohnung im Gebäude - unsere Checkliste.

Damit ist jetzt nicht der Stadtteil gemeint, auch wenn der Aspekt natürlich wichtig ist bei der Wohnungssuche. Vielmehr geht’s um die Lage einer Wohnung in einem Gebäude. Das ist vor allem dann relevant, wenn es sehr viele Wohnungen und Stockwerke in einem Haus gibt. Es kann deine Heizkosten in Grenzen halten oder ziemlich explodieren lassen. Und dann hat die auf dem Papier genannten Warmmiete oft nix mehr mit den realen Kosten zu tun.

Bei der Lage ist zu beachten:

  • Wo genau liegt die Wohnung im Gebäude? Es geht um die Aspekte: Stockwerk, Ausrichtung bzw. Himmelsrichtung. Je weiter oben du in einem Haus wohnst, desto wärmer ist es üblicherweise und desto weniger musst du heizen. Warme Luft der Wohnungen steigt im Gebäude nach oben. Besonders spürbar ist der Effekt aufsteigender warmer Luft an heißen Sommertagen. Was im Winter ein Vorteil sein kann, weiter oben zu wohnen und die Heizung weniger aufdrehen zu müssen, kann im Sommer unangenehm werden, wenn sich die Hitze unter'm Dach staut. Umgekehrt musst du in der Regel mehr heizen, wenn die Wohnung über einer Einfahrt oder direkt über dem Keller liegt.
  • Das bringt uns zum nächsten Punkt: die Ausrichtung der Wohnung. Achte beim Energiecheck darauf, in welche Himmelsrichtung die meisten Fenster und Wände zeigen. Besichtigst du eine Wohnung, die viele bzw. nur Fenster und Wände Richtung Norden/Osten hat, wirst du im Winter vermutlich deutlich mehr heizen müssen. Gleichzeitig hast du aber im Sommer eine kühlere Wohnung (sofern sie nicht unter dem Dach liegt). Wohnungen, die nach Südwesten ausgerichtet sind, können sich hingegen im Sommer kräftig aufheizen.
  • Eine der wichtigsten Fragen beim Energiecheck für dich: Wie viele Außenwände gibt es? Je mehr Außenwände eine Wohnung hat, desto mehr heizen musst du im Winter. Genauso spielt die Dämmung der Wände eine Rolle. Sofern das Gebäude bislang nicht energetisch saniert worden ist, sind viele Außenwände kein gutes Zeichen für die künftigen Heizkosten.

Unser Tipp: Nimm zur Wohnungsbesichtigung einen Kompass mit. So kannst du die Ausrichtung von Fenstern, Türen und Balkon genau checken.

Die Heizung. Günstiger mit erneuerbarer Energie.

Strom hat im Vergleich zu Heizen und Warmwasser einen kleineren Anteil an deinen Energiekosten. Mit Abstand das meiste Geld geht fürs Heizen drauf. Bei den meisten Heizungen lässt sich durch Optimierungen mehr sparen als bei Fernsehern und Co. Allerdings: Größere Umbauten an der Heizungsanlage in einem Gebäude sind immer Sache de:r Hauseigentümer:in. So gesehen hast du als Mieter:in darauf wenig Einfluss.

Wie effizient ist die Heizung?

Emissionen, Kosten und Verbräuche sind abhängig von der Heizungsanlage. Hier lohnt es sich, auf den Wirkungsgrad und auf den Einsatz von erneuerbaren Energien zu achten. Die nachstehende Tabelle zeigt die typischen Verbräuche nach Heizungsart im Mehrfamilienhaus.

Tabelle: Energiebedarf der verschiedenen Heizsysteme.

Art der HeizungVerbrauch in Kilowattstunden
Erdgas9.590 kWh
Heizöl10.430 kWh
Fernwärme8.330 kWh
Wärmepumpe2.730 kWh
Holzpellets8.330 kWh

Hinweis: Werte für eine durchschnittliche 70-qm-Wohnung im Mehrfamilienhaus, Abrechnungsjahr 2020, Quelle: Heizspiegel 2021

Was der Wirkungsgrad einer Heizung bedeutet.

Der Wirkungsgrad einer Heizung sagt dir, wie effizient ein Heizsystem arbeitet, also wie effizient ein Energieträger wie Öl oder Gas in Wärme umgewandelt wird. Besonders effizient sind Wärmepumpen: Sie erreichen erstaunlich hohe Wirkungsgrade. Je nach Wärmequelle – Erde, Wasser oder Luft – produziert eine Wärmepumpe aus einer Kilowattstunde Strom drei bis vier Kilowattstunden Wärme.

Tabelle: Wirkungsgrade unterschiedlicher Heizsysteme.

Art der HeizungWirkungsgrad in %
Pelletkessel85 bis 103
Ölbrennwertheizung102 bis 106
Gasbrennwertheizung100 bis 111
Herkömmliche Ölheizung70 bis 90
Herkömmliche Gasheizung85 bis 93
Wärmepumpen300 bis 500 (je nach Typ)

Bei Wärmepumpen werden zur Bewertung noch zwei andere Zahlen genutzt, die Jahresarbeitszahl (JAZ) und die die Leistungszahl Coefficient of Performance (COP). Im Grunde ist es das Verhältnis von entstehender Wärmemenge zu zugeführter Strommenge (hier erklären wir wichtige Begriffe rund um Wärmepumpen).

👉 Mehr über Heizen mit Wärmepumpenstrom

❗Gut zu wissen: So viel CO2-Emissionen im Jahr spart...

...der Verzicht auf Plastiktüten: 3 kg CO2

...eine moderne Heizung in wärmegedämmten Gebäuden: 770 kg CO2 (Quelle: Heizspiegel 2023)

Sind effiziente Heizungen automatisch klimafreundlicher?

Jein, der Wirkungsgrad alleine sagt nicht alles über die Umweltfreundlichkeit eines Heizsystems aus. Es kommt auch auf die Ressourcen an, die du zum Betrieb nutzt. Das gilt auch für Wärmepumpen. Sie sind zwar sehr effizient, aber ganz ohne externe Stromzufuhr geht’s auch hier nicht. Ob du Ökostrom nutzt oder einen klassischen Stromtarif mit dem typischen Strommix aus dem Netz macht einen echten Unterschied für’s Klima.

Treibhausgasemissionen beim Heizen: Nichts ist so sauber wie eine Wärmepumpe mit Ökostrom.

Vermieter:in und Mieter:in teilen sich seit 2023 die CO2-Kosten fürs Heizen.

Dein Ziel sollte auf jeden Fall sein, in ein(e) gut gedämmte(s) Wohnung bzw. Haus mit möglichst hohem Effizienzstandard zu ziehen. Doch der Wohnungs- und Immobilienmarkt ist natürlich kein Ponyhof. Und deshalb kann es sein, dass du dich am Ende für eine weniger gut gedämmte Wohnung entscheiden musst.

Um Miethaushalte in schlecht gedämmten Häusern vor zu hohen CO2-Kosten beim Heizen zu schützen, gibt es seit Januar 2023 eine neue Regelung. Die besagt, dass sich Vermieter:innen je nach Energiebilanz eines Gebäudes an den CO2-Kosten der Mieter:innen beteiligen müssen. Der Anteil der Vermieter:in an der CO2-Steuer steigt, je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes ist. Geregelt ist das im Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz. Schwieriger Name, aber wir erklären es dir.

Je nach Effizienzgrad des Wohngebäudes muss deine Vermieter:in zwischen 0 und 95 % der anfallenden CO2-Kosten bezahlen. Wohnst du in einer schlecht gedämmten Wohnung, sind dein Energieverbrauch und damit deine CO2-Kosten also vergleichsweise hoch und dein:e Vermieter:in muss sich stärker daran beteiligen. Die folgende Tabelle zeigt dir die Aufteilung der Kosten bei der CO2-Steuer zwischen Mieter:in und Vermieter:in.

Tabelle: So teilen sich Mieter und Vermieter die Kosten bei der CO2-Steuer.

CO2 pro Quadratmeter + JahrKostenanteil
Mieter
Kostenanteil Vermieter
weniger als 12 kg100 %0 %
12 bis < 17 kg90 %10 %
17 bis < 22 kg80 %20 %
22 bis < 27 kg70 %30 %
27 bis < 32 kg60 %40 %
32 bis < 37 kg50 %50 %
37 bis < 42 kg40 %60 %
42 bis < 47 kg30 %70 %
47 bis < 52 kg20 %80 %
mehr als 52 kg5 %95 %

Quelle: Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), Stand: Januar 2024

Das Stufenmodell zur Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermieter:in und Mieter:in. Je schlechter die Wohnung bzw. das Gebäude gedämmt ist, desto mehr muss sich der/die Vermieter:in beteiligen.

Noch mehr über die CO2-Abgabe liest du hier

Einfluss des Brennstoffs auf die Heizkosten.

Insgesamt kommt dich eine Heizung, die erneuerbare Energien nutzt wie Solarthermie und Wärmepumpen günstiger. Für den Betrieb von Wärmepumpen gibt es sogar spezielle Wärmepumpenstromtarife und du kannst sie auch mit einer Photovoltaikanlage kombinieren. Umgekehrt verteuern die steigenden CO2-Preise immer stärker fossile Brennstoffe, die du zum Betrieb einer Öl- und Gasheizung brauchst. Wird eine Heizung mit erneuerbaren Energien betrieben, rechnet sich das also immer mehr.

Übrigens: Berücksichtigt man die Umweltkosten, sind fossile Energien zum Heizen wie Öl und Gas ohnehin bereits um ein Vielfaches teurer als erneuerbare.

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Art der Heizkörper.

Achte bei einem Gebäude und einer Wohnung auch auf die Art der Heizkörper. Gibt es genug Heizkörper? Wie alt sind sie? Und gibt es eine Flächenheizung wie etwa eine Fußbodenheizung? Gerade eine Fußbodenheizung kann den Energiebedarf zum Heizen deutlich verringern. Im Vergleich zur Fußbodenheizung hat ein Heizkörper eine höhere Betriebstemperatur und höhere Betriebskosten. Das solltest du bei der Besichtigung einer Wohnung oder eines Hauses einkalkulieren.

Beraten lassen.

Echt jetzt. Niemand von uns ist als allwissendes Genie vom Himmel gefallen und es ist vollkommen ok, wenn du dir bei so einem komplizierten Thema wie einem Energiecheck Hilfe suchst. Die findest du zum Beispiel bei der Verbraucherzentrale in deinem jeweiligen Bundesland. Die Verbraucherzentralen bieten auch eine kostenlose Energieberatung an. Die Beratung kann entweder telefonisch stattfinden oder aber bei einem Besuch vor Ort im Haus (dann können auch Kosten anfallen). Somit ist die Energieberatung der Verbraucherzentralen aber eher eine Option kurz nach dem Einzug in dein neues Zuhause.

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Mehr über Polarstern und die Energiewende
Portrait von Ludwig.

Ludwig. | Team Wirklich

E‑Mail:  ludwig.o@polarstern-energie.de

Ludwig ist ausgebildeter Journalist und hat viele Jahre bei einem großen Medienhaus in München gearbeitet. Bei Polarstern ist er Redakteur im Marketing-Team und schreibt Artikel für das Polarstern-Magazin und Neuigkeiten für unsere Newsletter. Außerdem kümmert er sich um Events wie die Earth Hour und den Isar Cleanup.